История группы ЛСР

Материал из CompromatWiki
Перейти к: навигация, поиск


Оригинал этого материла
© "Компания", origindate::28.01.2008

Дома из песка и тумана

Сын петербургского вице-губернатора обогнал супругу московского мэра

Алексей Лоссан

В федеральных органах власти стало одним миллиардером больше. Законодатели Ленинградской области избрали своим представителем в Совете Федерации основателя группы компаний «ЛСР» Андрея Молчанова. Теперь поддержка бизнесу сенатора гарантирована на федеральном уровне, даже если покинет свой пост его отец – вице-губернатор Санкт-Петербурга.

Крупный девелоперский бизнес в России почти всегда персонализирован и построен на личных связях. Родственные узы могут способствовать рыночному успеху даже при отсутствии прямой помощи со стороны влиятельных покровителей. Типичным примером участники рынка называют компанию «Интеко», принадлежащую богатейшей женщине России, жене столичного мэра Елене Батуриной. По мнению экспертов, в Санкт-Петербурге есть похожая и даже более успешная структура – это группа компаний «ЛСР», основным владельцем которой является Андрей Молчанов, приемный сын вице-губернатора города Юрия Молчанова. На сегодняшний день ЛСР контролирует две трети петербургского рынка кирпича и карьерного песка, треть рынка бетона, а также является одним из крупнейших застройщиков жилья в Северной столице. В конце 2007 года компания вышла на IPO и зафиксировала капитализацию в $6,8 млрд. В результате будущий сенатор стал долларовым миллиардером. Если в 2006 году журнал Forbes оценил его состояние в $660 млн, то теперь у сенатора около $4,3 млрд.

Эпоха возрождения

История группы «ЛСР» началась в 1993 году, когда 22-летний выпускник экономического факультета СПбГУ Андрей Молчанов выкупил за ваучеры петербургский завод «Стройдеталь». Вскоре после этого новый владелец перепрофилировал предприятие под производство более востребованных опор линий электропередач и секций для гаражей. Следующим его активом стала компания «Ленстройреконструкция», преобразованная из главка управления капитального строительства – главного в советские времена застройщика центра Северной столицы. Именно эта компания дала название будущей группе – ЛСР. Однако, по словам экспертов, от некогда знаменитой советской организации структурам Андрея Молчанова досталось только название и здание на Казанской улице, где до сих пор располагается штаб-квартира группы.

В 1996 году Молчанов решил заняться строительством элитного жилья и основал строительную корпорацию «Возрождение Санкт-Петербурга». Первым девелоперским проектом компании стал перенос молокозавода №3 за пределы Северной столицы и строительство на его месте жилого дома. Интересно, что соответствующее распоряжение петербургского правительства подписал Владимир Путин, тогда первый заместитель мэра города. Участники рынка не исключают, что с нынешним президентом России глава ЛСР познакомился уже тогда через своего приемного отца Юрия Молчанова, который долгое время работал проректором СПбГУ по международным связям. В свою очередь Путин был помощником ректора по международным вопросам. Позднее строить отношения с федеральными властями Андрею Молчанову помогали бывшие подчиненные. В частности, в 1994 – 1995 годах должность исполнительного директора корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» занимал нынешний председатель Совета Федерации, лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов, который 12 лет спустя лично поддержал кандидатуру Молчанова на пост сенатора от Ленинградской области.

Кирпичная кладка

Помимо тесных семейных связей с городской администрацией группу «ЛСР» с компанией «Интеко» роднит еще и то, что изначально строительство не являлось основным направлением ее деятельности. По данным источников «Ко», в середине 90-х она получила контроль над целым рядом предприятий по производству стройматериалов. В частности, Молчанов купил компанию «Рудас», производителя строительного песка, и компанию «Ленстройкерамика», положившую начало кирпичному бизнесу группы. Затем для развития добычи песка из обводненных карьеров ЛСР приобрела фирму «Ленгидромех». Вслед за этим в 1999 году Молчанову досталось НПО «Керамика», и в результате ЛСР стала крупнейшим производителем кирпича в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Через год империя Андрея Молчанова пополнилась крупнейшим на Северо-Западе России предприятием по производству гранитного щебня – «Гранит-Кузнечное».

В 2001 году, сформировав портфель из компаний по производству стройматериалов, ЛСР решила выйти на рынок панельного жилья и купила Гатчинский домостроительный комбинат – одно из крупнейших в регионе предприятий по производству крупных строительных плит. Уже через год Молчанов добавил к своим активам домостроительный комбинат «Блок». Однако до 2003 года компания лишь поставляла панели своим партнерам, но при этом сама не занималась девелоперскими проектами в сегменте эконом-класса. Но резкий рост рынка недвижимости, который пришелся как раз на 2003 год, не смог оставить Молчанова равнодушным.

Для активного строительства потребовались новые активы, и группа решила закрепиться на рынке товарного бетона и железобетонных конструкций. Все бетонные активы группы перешли в структуру – «Объединение 45». Новая компания гарантировала доставку бетона в любую точку Санкт-Петербурга ровно за 45 минут, то есть за срок, по истечении которого бетон начинает схватываться. Маркетинговый ход оказался весьма удачным. Подмяв под себя бетонные поставки в Северной столице, группа «ЛСР» усилила кирпичный сектор. После того как структуры Молчанова купили у немецкой Knauf завод «Победа», по данным консультационно-исследовательской компании «Решение», в его руках оказалось 69% питерского кирпичного рынка. Неудивительно, что вскоре Молчанову стало тесно в Санкт-Петербурге.

Игра в монополию

Экспансия компании проходила сразу в нескольких направлениях. Поначалу она решила выйти на загородный рынок. Для этого в ее структуре была создана компания «Особняк», которая получила контроль над строительством четырех коттеджных поселков в Ленинградской области. Активность на рынке области эксперты объясняют, в частности, тем, что в 2005 году у Андрея Молчанова появился квалифицированный советник – бывший вице-губернатор региона Евгений Петелин.

Параллельно с этим началось наступление ЛСР на Москву. Для выхода на столичный рынок Молчанов планировал использовать компанию «Мосстройреконструкция», которую он зарегистрировал еще в 2001 году. Однако на этот раз глава ЛСР просчитался. Первую столичную покупку Молчанова участники рынка называют представительской. В 2005 году за $26 млн он приобрел офисный комплекс на Тверском бульваре, в котором разместилась московская штаб-квартира ЛСР. Затем Молчанов решил действовать по налаженной схеме – купил небольшое предприятие по производству стройматериалов – ЖБИ-6. Но на этом экспансия ЛСР в Москву неожиданно прекратилась. По мнению экспертов, не хватило административного ресурса. Хотя при этом, похоже, удалось воспользоваться связями с федеральными структурами. Единственный завершенный московский проект ЛСР – 23-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Дом на Давыдковской» – был возведен на землях Федеральной службы охраны. По данным участников рынка, этой же организации принадлежит участок на Сколковском шоссе, где ЛСР строит элитный жилой комплекс «Грюнвальд».

Не получив серьезной доли ни на столичном рынке стройматериалов, ни в сегменте элитного жилья, ЛСР решила диверсифицировать портфель своих московских проектов и устремилась в сегмент эконом-класса. В частности, компания выкупила 52 га земли в Южном Бутово под строительство 410 000 кв. м жилья. Затем в августе 2007 года ЛСР договорилась с управляющей компанией «Масштаб» Сергея Кириленко и Вадима Мошковича об участии в проекте строительства 500 000 кв. м жилой недвижимости на территории совхоза «Коммунарка». Новый комплекс станет частью «Проекта А101» – нового пригорода Москвы. На реализацию своей части, по оценке участников рынка, ЛСР придется потратить как минимум $500 млн. Однако для компании, контролирующей большую часть петербургского рынка недвижимости, такая доля в Москве, по мнению экспертов, смехотворна.

Не удалось ЛСР занять сколько-нибудь значимых позиций и на столичном рынке коммерческой недвижимости. Компания анонсировала проект офисного центра класса А площадью 25 000 кв. м на Садовнической улице. Представители группы неоднократно обещали, что проект этого бизнес-центра положит начало экспансии ЛСР на офисный рынок Москвы, но ни о каких новых проектах в этом сегменте пока неизвестно.

Впрочем, Молчанову есть чем себя утешить – на петербургском рынке у компании дела идут намного лучше, чем в столице. «ЛСР – один из крупнейших девелоперов типового и дорогого жилья в Санкт-Петербурге, чем, в основном, и известна на рынке», – говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Мария Коробейникова. Среди наиболее значимых новых проектов компании эксперты называют жилые комплексы «Парадный квартал» и «София», а также офисный центр «Смольный квартал». Инвестиции в эти три объекта составят около $1,5 млрд. Однако крупнейшим проектом компании должен стать «Цветной город», строящийся на участке площадью 274 га на месте племенного завода «Ручьи» на Пискаревском проспекте. Здесь планируется возвести 2,1 млн кв. м жилья эконом-класса и 344 000 кв. м офисной недвижимости. Инвестиции в этот проект эксперты оценивают на уровне $3 млрд.

Выход в Лондон

Масштаб заявленных проектов вынудил ЛСР искать дополнительные финансовые ресурсы. Компания Андрея Молчанова уже трижды размещала облигационные займы, получив таким образом в общей сложности 6 млрд руб., или $0,25 млрд. А в ноябре 2007 года компания вышла на IPO, решив разместить на Лондонской фондовой бирже (LSE) 12,5% уставного капитала. В итоге акционеры смогли заработать $772 млн, а капитализация ЛСР составила $6,8 млрд. В целом IPO сложно назвать очень удачным. ИК «Финам» изначально оценивала потенциал компании выше: девелоперское подразделение – в $7,175 млрд, а производство стройматериалов – в $1,614 млрд. С учетом чистого долга общую стоимость группы аналитики компании определили на уровне $8,138 млрд. Однако даже с заниженной ценой размещения стоимость GDR начала падать. За два с половиной месяца стоимость депозитарных расписок снизилась с $14,5 до $12,58. В результате капитализация компании достигла уже $5,9 млрд, то есть уменьшилась почти на миллиард.

По мнению экспертов, если бы ЛСР выбрала другой момент для размещения, то его результаты могли бы быть выше. В ноябре 2007 года мировые рынки находились под влиянием ипотечного кризиса в США. В частности, по этой причине от IPO на LSE решила отказаться корпорация Mirax Group, затем аналогичное решение приняла петербургская «Теорема». Как отмечают участники рынка, нежелание ждать более удобного момента для IPO, возможно, объясняется тем, что основной владелец ЛСР Андрей Молчанов, доля которого в компании после размещения сократилась до 80%, решил зафиксировать капитализацию компании. Дело в том, что еще в 2006 году он не только отошел от оперативного управления бизнесом, но и покинул пост председателя совета директоров. В апреле 2007 года предприниматель стал помощником экс-министра здравоохранения и соцразвития Михаила Зурабова, однако после смены кабинета министров лишился своего поста. В связи с этим по рынку поползли слухи, что Молчанов вернется в ЛСР, однако он предпочел остаться в большой политике и заняться повышением инвестиционной привлекательности Ленинградской области на федеральном уровне. Его кандидатуру в качестве сенатора еще должны утвердить на очередном заседании верхней палаты российского парламента. Но с этим у бывшего начальника Сергея Миронова, по мнению экспертов, проблем не возникнет. Единственное, что может омрачить настроение Андрея Молчанова, это падающая капитализация его компании. Принадлежащий ему пакет в 72,9% акций с момента размещения подешевел с $5,4 млрд до $4,3 млрд.

Бетономешалка

В самой группе компаний «ЛСР», куда так пока и не вернулся Андрей Молчанов, о своих планах в отсутствие лидера предпочитают не распространяться. Сославшись на недавнее размещение и связанный с ним период молчания, представители группы извинились и отказались говорить о будущем компании. За них о стратегии развития говорят последние сделки ЛСР. В частности, в конце 2007 года компания за $500 млн купила одного из крупнейших застройщиков Екатеринбурга – холдинг Nova Group, а также другого, менее значимого уральского застройщика – ООО «Инвестпроект». В дальнейшем ЛСР планирует увеличить не только объем девелоперских проектов, но и выйти в новые сегменты рынка стройматериалов, прежде всего, на цементный рынок. По данным «Брокеркредитсервиса», в 2006 году на производство строительных материалов пришлось около 60% выручки ЛСР и около 65% EBITDA. В феврале 2006 года группа совместно с австрийской компанией Asamer создала на паритетных началах компанию Nordwest Baustoff Beteiligungs для строительства в Сланцах цементного завода мощностью 1,85 млн тонн в год. Однако в сентябре 2007 года западный партнер вышел из СП, продав свою долю ЛСР за $26 млн. Теперь компания Андрея Молчанова будет самостоятельно строить завод, который позволит ей занять 50% цементного рынка в Северо-Западном регионе. Для этого ей придется потратить, по оценке экспертов, около $600 млн. В перспективе ЛСР предполагает увеличить производственные мощности будущего завода до 4 млн тонн цемента в год. По оценке «Брокеркредитсервиса», рентабельность цементного бизнеса ЛСР по EBITDA составит около 40%.

«Цементный рынок сейчас достаточно перспективен, поэтому диверсификация бизнеса девелоперов и их выход в сегмент строительных материалов, в частности цемента, вполне логичны», – отмечает Сергей Фильченков из ИК «Финам». Впрочем, по его словам, кроме ЛСР только одна девелоперская компания запомнилась своей экспансией на цементный рынок – это «Интеко». Такое совпадение неслучайно: по мнению экспертов, у двух компаний действительно много общего. Однако теперь у ЛСР – новые горизонты. Приемный сын петербургского вице-губернатора уже обогнал супругу московского мэра, выведя свою компанию на IPO и фактически став политиком федерального масштаба. Может быть, поэтому, несмотря на падающую капитализацию ЛСР, аналитики «УралСиба» рекомендуют покупать акции компании и обещают, что стоимость GDR достигнет $17,1. Иначе прогнозы аналитиков выглядят слишком оптимистично.

Что такое ЛСР

Год основания: 1993
Сфера деятельности: девелопмент, строительство, производство стройматериалов
Капитализация: $6,8 млрд
Основной владелец: Андрей Молчанов