Кто владеет Москвой

Материал из CompromatWiki
Перейти к: навигация, поиск


Оригинал этого материала
© "Русский Forbes", февраль 2005

Кто владеет Москвой. Рейтинг собственников недвижимости

30 лидеров рынка коммерческой недвижимости в Москве. Владельцы самых крупных торговых и офисных центров, гостиниц и складов

Мария Абакумова, Алексей Амётов, Михаил Козырев, Александр Малютин (редактор)

Converted 18155.jpg

Как мы считали. За последние десять лет Москва преобразилась.. Реконструировано и возведено множество новых зданий. Рейтинг Forbes показывает, кто извлекает из этой недвижимости наибольшие доходы.

Приведенные цифры — это оценка доходов, которые способны приносить от сдачи в аренду объекты, находящиеся в собственности участников рейтинга. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд своего основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам.

Для оценки доходов прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Stiles&Riabokobylko, а также отраслевых интернет-ресурсов arendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, Федеральной службы государственной статистики, Федеральной налоговой службы.

Моллы

ИКЕА Моc
$400 млн 
Больше, чем мебельный магазин

В ноябре 2004 года «ИКЕА Моc», московский филиал шведской компании IKEA, оказалась втянута в судебное разбирательство со своим бывшим арендатором — компанией «Боллини».

Арендатор утверждал, что «ИКЕА Моc» необоснованно разорвала договор аренды магазина в своем торговом комплексе «Мега-1» (150 000 кв. м, сметная стоимость $200 млн, открыт в 2002 году) за кольцевой автодорогой на юго-западе столицы. Рано или поздно скандал должен был разразиться. В «Meге» установлены непривычно жесткие для московского рынка правила. Средняя ставка аренды —$1500 в год за кв. м—почти как в центре Москвы. Помимо арендной платы существуют плата «за вход», то есть за право начать торговлю, сервисный сбор (за уборку, охрану), плата за коммунальные услуги. Ремонт выделенной площади арендатор должен произвести за свой счет. С теми, кто пытается роптать против установленного порядка, «ИКЕА Мос» не церемонится. Но арендаторы готовы терпеть: в 2004 году через «Мегу», по оценкам «ИКЕА Мос», прошло 40 млн посетителей — четыре Москвы. Другого столь же привлекательного для розничной торговли места в столице нет. Поэтому торговцы в большинстве своем безропотно принимают правила и платят сколько велено. «ИКЕА Мос» тем временем наращивает обороты. В декабре 2004 года в подмосковных Химках (к северу от столицы) открылась «Мега-2» (230 000 кв. м), строительство которой обошлось IKEA в $300 млн. Сейчас там уже 250 магазинов, которые поделили места еще до открытия торгового центра. В декабре 2005 года комплекс площадью 112 000 кв. м планируется открыть в Казани. IKEA — непубличная компания и цифр прибыли не раскрывает. Но, судя по скорости и масштабам инвестиций компании в России (около $1 млрд), в их скором возврате руководители IKEA не сомневаются. Обороты «профильного» бизнеса IKEA в России — торговля мебелью и товарами для дома— превышают $400 млн.

ОРТЦ «Москва»
$315 млн
Оптово-розничный центр, который берет за аренду немного, а зарабатывает больше всех

Что объединяет московский завод по огранке алмазов «Даймонд Каттерс», комбинат питания на старом Арбате и огромный оптово-розничный торговый центр (ОРТЦ) в районе Люблино? Фигура предпринимателя Зараха Илиева, выходца из Азербайджана.

Структуры Илиева владеют крупным пакетом акций ОРТЦ «Москва», а сам Илиев является его гендиректором. Правительству Москвы принадлежат 25% акций комплекса. По мнению арендаторов, ставки в «Москве», месте, где для своей торговой точки достаточно арендовать считаные квадратные метры, умеренные ($150 за кв. м в месяц), однако выручка, которую генерирует комплекс в целом (200 000 кв.м, из которых арендовано 175 000), выглядит весьма внушительно — порядка $315 млн в год. В скором времени доходы Илиева от аренды торговой недвижимости могут стать еще внушительнее. По информации из нескольких источников, именно он стоит за структурами, купившими осенью 2004 года гигантские мебельные центры «Гранд-1» и «Гранд-2», расположенные к северу от Москвы, на Ленинградском шоссе. Их общая площадь— 140 000 кв. м.

Манежная площадь
$88 млн
Крупнейший подземный торговый комплекс

Построенный в 1997 году на Манежной площади торговый комплекс «Охотный Ряд» сразу стал одной из достопримечательностей Москвы. На трех подземных этажах комплекса расположено около 120 магазинов известных марок и ресторанов. Средняя ставка аренды — одна из самых высоких в столице, $2200 за метр. Между тем под прозрачным куполом в двух шагах от Кремля спрятан непрозрачный бизнес. Структура собственности созданного в 1995 году ОАО «Манежная площадь», которому принадлежит «Охотный Ряд», весьма запутанна. Около четверти (24,4%) акций принадлежат правительству Москвы. Оно вложило в проект около половины общей суммы инвестиций ($350 млн). Сейчас долг «Манежной площади» городу составляет около $65 млн. К 2010 году он должен быть погашен, и тогда город выйдет из акционерного капитала. Еще 28,4% акций принадлежат компании «Торговые центры столицы», 28,3% и 17% —офшорам Maxtan Real Estate Investments Ltd. и Teveco Properties Ltd. соответственно. «Торговые центры столицы» принадлежат совладельцу «Седьмого континента» и бывшему совладельцу Собинбанка Александру Занадворову. Кто владеет офшорами, доподлинно неизвестно. Эксперты отмечают, что среди собственников может быть предприниматель Умар Джабраилов, в течение нескольких лет занимавший пост заместителя гендиректора «Манежной площади».

Ингеоком
$60 млн
Торговля и развлечения возле Курского вокзала

За 17 лет своего существования компания «Ингеоком» построила около сотни объектов в 12 странах мира. Ее основатель и руководитель Михаил Рудяк (владеет 90% акций компании) является советником мэра Москвы на общественных началах. «Ингеоком» выиграл множество городских тендеров: на строительство центрального ядра «Москва-Сити», нескольких участков Третьего транспортного кольца; также компания «выкопала» многоуровневую подземную стоянку рядом с Манежной площадью. Самым громким проектом «Ингеокома» стал торгово-развлекательный комплекс «Атриум» возле Курского вокзала. Реализация проекта началась в 1997 году. Изначально планировалось построить сравнительно скромный комплекс за $70 млн с небольшим. Но затем проект был пересмотрен в сторону увеличения площадей и сметы (общая площадь здания — 103 500 кв. м, арендуемая — около 35 000 кв. м), и строительство «Атриума» обошлось в $ 170 млн. Правительство Москвы получило 40% акций комплекса. «Ингеокому» соответственно принадлежат 60% «Атриума».

Управляет комплексом компания «Сити Проперти Менеджмент», на 100% принадлежащая «Ингеокому». Средняя ставка аренды — одна из самых высоких, $1700 за квадратный метр в год.

Горбушкин двор
$58 млн
Крупнейший центр торговли музыкальной и видеопродукцией

Владелец московского телевизионного завода «Рубин» и торгового комплекса «Горбушкин двор» Александр Милявский рассказывал в одном из интервью, что завод он купил «случайно». Пришел в 1996 году к директору погибающего предприятия арендовать площади под склад, а директор, мол, предложил купить все. Так или иначе, сейчас Милявский владеет одним из крупнейших в Москве торговых комплексов. «Горбушкин двор» — это несколько зданий к западу от центра города; здесь торгуют бытовой техникой и электроникой, музыкальной и видеопродукцией. Производство телевизоров «Рубин» перенесено в Воронеж. История превращения завода в торговый комплекс вкратце такова. В конце 2000 года Юрий Лужков под предлогом борьбы с пиратской продукцией закрыл легендарную «Горбушку» — радиорынок в парке возле ДК им. Горбунова. Растерявшихся торговцев с готовностью приютил в пустующих корпусах соседний «Рубин». Чтобы бывший владелец рынка Гарегин Григорян не мог обратиться в суд, Милявский немного изменил название комплекса — «Горбушкин двор» (хотя все называют его по старинке «Горбушкой»). Здание завода реконструировали, пристроили 6-этажный паркинг на 980 машиномест. Ставки на «Горбушке» весьма высокие; по словам арендаторов, $250 за кв. м в месяц. Милявский продолжает инвестировать в недвижимость. Связанная с ним компания «Рик Рубин Риэлти» возводит жилой комплекс на юго-западе Москвы.

Боско ди Чильеджи
$48 млн
Бутики: от Кремля до самых до окраин

Bosco di Ciliegi в переводе с итальянского означает «Черешневый лес». Основатель компании Михаил Куснирович придумал это поэтическое название в 1992 году, когда открывал свой первый бутик. «Черешневый лес», по его замыслу, — прямой наследник утраченного Россией больше века назад «вишневого сада».

Возможно, любовь к старине подтолкнула Куснировича потратить, по оценкам, $100 млн на покупку контрольного пакета акций «Торгового дома ГУМ». Впрочем, приобретение и в коммерческом смысле оказалось довольно удачным. До 2042 года здание по адресу Красная площадь, 3 находится в аренде у компании, контролируемой Куснировичем. По данным Forbes, сейчас главный универмаг страны приносит бизнесмену около $33 млн в год только за счет сдачи площадей в аренду (точнее говоря, в субаренду). Поступления от других объектов—центров «Весна» на Новом Арбате, «ГУМ-Прага» на юге Москвы, «ГУМ-Будапешт» на юго-востоке — существенно скромнее.

Crocus International
$45 млн
Торговля и выставки за пределами города

Разъезжая по международным выставкам, которые длятся порой неделю, бизнесмен Арас Агаларов сделал любопытное наблюдение: жены и дети участников мероприятий всю неделю отчаянно скучают. Так родилась идея «Крокус Сити Молла». К мегапроекту Араса Агаларова — торговому комплексу-дворцу полезной площадью 60 000 кв. м на обочине Московской кольцевой автодороги— многие относятся скептически (слишком уж пустынны его галереи). Однако именно он приносит сейчас предпринимателю и его сыну Эмину, который также участвует в бизнесе, большую часть рентного дохода—по оценкам, $37,5 млн в год. В двух мебельных центрах «Твой дом», также принадлежащих Агаларову и занимающих вместе около 110 000 кв. м, сдается не больше трети площадей, а цена аренды там значительно ниже, чем в «Крокус Сити Молле». В «парке бутиков», как предпочитает называть свое детище Агаларов, средняя ставка составляет $ 1500 за кв. м в год. А в марте 2004 года открылась первая очередь выставочного центра «Крокус Экспо» — мечта почти сбылась.

Auchan
$42 млн
Гипермаркеты с дешевыми товарами и дорогой арендой

Французской торговой компании Auchan, как известно,удалось поразить воображение москвичей низкими ценами. После открытия первого гипермаркета «Ашан» целый отдел из 30 человек занимался мониторингом цен ближайших конкурентов, следя за тем, чтобы у них не было более выгодных предложений. Глава российского филиала Auchan Патрик Лонге признался, что ему приходилось визировать своей подписью каждое изменение цен поставщиков—так высоко был поставлен контроль за ценообразованием. Сегодня у компании в Москве и области имеется три гипермаркета (два — в составе икеевских ТЦ «Мега»), где компания использует практически всю полезную площадь для собственной торговли, и три торговых центра со вторыми этажами, которые сдаются в аренду. Девелоперская компания Immochan, которая строит гипермаркеты, входит в состав группы Auchan, так что все доходы от сдачи помещений в аренду остаются внутри холдинга. В том, что касается аренды, Auchan проводит другую ценовую политику. В торговых галереях центров в подмосковных Мытищах (площадь галерей— 10 000 кв. м), Марфино (9000 кв. м) и Красногорске (9000 кв. м) французам, как и другим девелоперам-иностранцам, удается удерживать высокие арендные ставки—$ 1500-2000 за кв. м в год. Но, конечно, обороты собственной розничной торговли Auchan на порядок превышают доходы компании от аренды.

Мосстройэкономбанк
$37 млн
Крупный торгово-офисный центр рядом с мидовской высоткой

Мосстройэкономбанк сдает в аренду всего один объект—зато какой! «Смоленский пассаж»—это 17-этажное здание наискосок от высотки МИДа. Полезная площадь (торговля и офисы) — свыше 40 000 кв. м. Акционерный капитал Мосстройэкономбанка поделен между председателем правления банка Казибеком Тагирбековым, Комплексом архитектуры города Москвы, а также предпринимателями Игорем Реничем и Виктором Тищенко (учредители концерна «Роситал», построили торговые центры «Веймарт» и «Вейпарк»). Наблюдательный совет банка возглавляет первый заместитель мэра Москвы, курирующий стройкомплекс, Владимир Ресин.

К Смоленской площади Мосстройэкономбанк начал подбираться в 1994 году, выдав кредит в $22 млн на строительство там гостинично-делового центра. Позже центр потерял малоприбыльную «гостиничную» часть, зато обрел торговую и нового кредитора—Сбербанк. На его деньги (порядка $80 млн) девелоперская компания «Тема» достроила комплекс и учредила для управления им ОАО «Смоленский пассаж».

Кредит перед Мосстройэкономбан-ком в 2000 году ОАО погасило, отдав банку четверть торговых площадей, но акционеры из «Темы» попытались оспорить сделку в суде. В ответ Мосстройэкономбанк скупил все 100% акций ОАО. Пусть на комплексе висят старые долги в 3 млрд рублей — вернуть их можно за 3-4 года. Сейчас Тагирбеков планирует развить успех, пристроив к существующему комплексу еще один, такой же площади.

Глобэкс
$34 млн
Банк, активно инвестирующий в недвижимость

Владелец банка «Глобэкс» (24-е место по активам) Анатолий Мотылев занимается инвестициями в недвижимость с неменьшим энтузиазмом, чем банковским делом. В 2004 году «Глобэкс» завершил строительство торгово-делового комплекса «Новинский бульвар» (Садовое кольцо) площадью 78 000 кв. м. Вложив в проект около $100 млн, Мотылев (и его партнеры, имена которых никогда не раскрывались) теперь сможет получать около $30 млн рентных доходов каждый год. Вслед за Новинским бульваром последует Каширское шоссе (юг Москвы)— здесь Анатолий Мотылев намерен построить торгово-развлекательный центр площадью 40 000 кв. м. Запущены проекты торгово-развлекательных центров в Новосибирске (66 000 кв. м, объем инвестиций — $47 млн) и Тольятти (50 000 кв. м, $40 млн). Деньги на эти и другие проекты (скупка и перепрофилирование промышленных предприятий в Москве) Мотылев намерен собрать за рубежом. В мае прошлого года «Глобэкс» объявил о создании фонда инвестиций в недвижимость, основными пайщиками которого должны стать иностранцы (или русские, вывезшие свои деньги за рубеж). Привлечь планируется $500 млн.

Группа компаний ТЭН
$22 млн

Предприниматели, реализовавшие административный ресурс на юго-востоке Москвы Бизнес-интересы основного владельца группы ТЭН Руслана Гутнова и его партнеров сосредоточены исключительно в Юго-Восточном административном округе столицы. Три ярмарки (на Зеленодольской улице, Рязанском проспекте и улице Маршала Чуйкова), три ресторана («Кошкин дом» на Люблинской улице, «Вечера на хуторе» и «Четверг» на Рязанском проспекте) и три торговых комплекса размещаются строго в пределах одного территориального образования. Широко разрекламированный центр «Л-153» (Люблинская, 153) построили там же; рядом с метро «Авиамоторная» ТЭН возводит офисный комплекс «Авиаплаза» площадью 37 000 кв. м. Объясняется такая приверженность к месту просто: один из совладельцев компании, Дмитрий Судьин, — бывший заместитель главы управы района «Рязанский» ЮВАО. С 2000 по 2002 год он, правда, работал в администрации Северного округа, но в 2003 году официально переквалифицировался из чиновников в бизнесмены и вернулся на родной юго-восток.

Спустя год вице-мэр Москвы Валерий Шанцев уже перерезал ленточку на открытии комплекса «Л-153». Первый этаж занимает гипермаркет «Ашан», значит, внимание жителей Люблино и Марьина «Л-153» гарантировано.

Новый торговый комплекс будет приносить группе компаний ТЭН, по оценкам Forbes, порядка $14 млн в год.

Систеуа-Галс
$20 млн
Престижная недвижимость в центре Москвы и за городом

Известно, что на предприятиях АФК «Система» работает множество родственников и друзей руководителей компании. Например, дочь президента АФК Владимира Евтушенкова Татьяна занимает ответственный пост вице-президента сотового оператора МТС. А сын Феликс возглавляет девелоперскую компанию «Система-Галс». Сегодня эта компания является одним из наиболее заметных игроков на рынке коммерческой недвижимости в Москве.

Под управлением Евтушенкова-младшего находится престижный бизнесцентр «Галс-Тауэр» (полезная площадь 9200 кв. м) на Тверской, который приносит порядка $5 млн в год. Большой доход —более $6,5 млн в год —компания получает и от эксплуатации доставшегося ей в наследство от советских времен универмага «Детский мир» на Лубянке.

Компания «Мосдачтрест», крупнейшим акционером которой также является «Система-Галс», сдает в аренду коттеджи в Серебряном Бору. Всего у «Мосдачтреста» там свыше 200 дач (наследие советских времен с удобствами во дворе), но львиную часть дохода приносят 39 новых коттеджей, построенных в 2002 и 2003 годах. Вместе с 86 современными загородными домами в поселке «Трудовая» на Дмитровском шоссе «дачное хозяйство» приносит еще не меньше $6 млн в год.

Рамзэн
$14 млн
Финансово-торговая компания размера XL

Сеть торгово-развлекательных центров «XL» состоит пока из двух объектов. Один «XL» площадью 16 000 кв. м находится в подмосковных Мытищах, другой (в два раза больше) — на Дмитровском шоссе. Управляет обоими комплексами компания «Рамзэн», принадлежащая предпринимателям Николаю Аристову и Игорю Пономареву. Они также контролируют Национальный банк взаимного кредитования (НБВК) суставным капиталом 250 млн рублей.

У совладельцев «Рамзэна» неплохие связи. Сестра Николая Аристова Мария, которая руководит в «Рамзэне» оперативным отделом, начинала карьеру в 1996 году в Уникомбанке, одним из руководителей которого был Андрей Глориозов. Сейчас он через аффилированную фирму владеет 20% акций НБВК.

Николай Аристов также был бенефициаром Интерпромбанка, где председателем правления с 2001 по 2003 год работал теперешний гендиректор управляющей компании «Рамзэн» Юрий Грицун. Работу в банке он совмещал с исполнением обязанностей советника гендиректора ФГУП «Росспиртпром», да и пришел в Интерпромбанк как раз тогда, когда государственная водочная компания открыла там свои счета.

Капитал Груп
$13 млн
Офисы и магазины в придачу к жилым домам

С 1991 года «Капитал Груп», одна из крупнейших столичных строительных компаний, которую возглавляет ее совладелец Владислав Доронин, построила 43 здания общей площадью 1,3 млн кв. м—это 180 футбольных полей, если переводить в более понятные категории.

Доходы «Капитал Груп» от сдачи помещений в аренду могли бы быть гораздо выше, если бы компания сама управляла построенными ею зданиями. Но из 11 бизнес-центров, возведенных «Капитал Груп», в собственности компании остались лишь два—на 1-й Брестской улице (15 000 кв.м) ив Дегтярном переулке (2800 кв.м). Они приносят $6-7 млн в год. С этой суммой сопоставимы и доходы от двух торговых центров «Метромаркет», сооруженных в одном комплексе с жилыми домами «Капитал Груп» и принадлежащих компании. Сравнительно скромные доходы «Капитал Груп» от аренды недвижимости могут существенно увеличиться после реализации проекта многофункционального комплекса «Русский авангард» стоимостью $175 млн, задуманного чуть ли не как визитная карточка Москвы. Голландский архитектор Эрик ван Эгераат спроектировал пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами русских художников начала XX века: «Кандинский», «Малевич», «Родченко», «Попова», «Экстер». Первые этажи планировалось отдать под офисы, торговые галереи и рестораны. Комплекс хотели возвести рядом с Центральным домом художника на Крымском Валу. Но Юрий Лужков посчитал место неподходящим: «Это слишком красивый проект, чтобы прятать его во дворах. .. Найдите другое место». Поиск, похоже, затянулся.

Золотой Вавилон
$12 млн
Торговые комплексы в спальных районах

Легенда о появлении возле метро «Отрадное» на севере Москвы крупного торгово-развлекательного центра, в котором разместился первый гипермаркет сети «Перекресток» и шестизальный кинотеатр, вкратце такова. Несколько российских бизнесменов, не связанных с олигархическими структурами, в 2000 году решили построить молл. У одного из них «случайно» оказались права аренды участка земли вблизи упомянутой станции метро. Для реализации строительного проекта предприниматели организовали офшор Wakelin Promotions Limited и за два года вложили в возведение «Золотого Вавилона» $35 млн. В мае 2002 года торговый центр общей площадью 39 000 кв. м открылся и до сих пор успешно работает. По данным Московской регистрационной палаты, руководит представительством кипрского офшора в Москве предприниматель Тенгиз Гумбаридзе. Другая иностранная компания, чье российское представительство возглавляет Гумбаридзе, оказалась учредителем ООО «Крона Дизайн», которое управляет рынком в Ясеневе (юг Москвы). На месте «Золотого Вавилона» тоже когда-то был «нецивилизованный» контейнерный рынок. В одном из интервью представитель компании Wakelin Promotions Вадим Коновалов обнародовал планы компании по строительству еще двух торговых центров, один из которых—как раз на месте Ясеневского рынка.

Викс-Ц
$12 млн
Крупный торговый центр на западе Москвы

Префектура Западного административного округа помогла получить исходно-разрешительную документацию на строительство торгово-развлекательного центра на Рублевском шоссе ЗАО «Викс-Ц» как субъекту малого предпринимательства. В результате получился совсем не малый пятиуровневый торговый комплекс «Западный» общей площадью 30 000 кв. м. В 1998 году контрольным пакетом ЗАО «Викс-Ц» владел Сергей Симонов, генеральный директор ЗАО «Торговый дом «Славянский ряд». Эта компания — 100-процентная «дочка» большого «Славянского ряда», принадлежащего, как считается, его гендиректору Владиславу Васневу. ЗАО «Славянский ряд» известно по таким проектам, как «Пирамида» на Тверской и восстановление части Китайгородской стены. В цокольном этаже торгового центра «Западный» разместился «Седьмой континент», призванный привлекать покупателей. Но при этом, по словам конкурентов, в «Западном» часто меняются арендаторы, что не позволяет поддерживать арендные ставки на высоком уровне.

Офисы

ENKA
$270 млн
Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве, любимец городских властей

«Кто разрешил строительство делового центра на углу Цветного и Садового? Кто ответит за этот гнилой зуб?» — допрашивал Юрий Лужков в феврале 1995 года тогдашнего главного столичного архитектора Леонида Вавакина. Речь шла о бизнес-центре, возведенном турецкой компанией ENKA. Компания, которую в 1957-м основали предприниматели Шарык Тара и Сади Гюльчелек, пришла в Москву в 1988 году. Первым проектом стала реконструкция «Петровского пассажа». Затем турки строили городки для военных, отскребали от копоти Белый дом, переделывали здание Госплана в Госдуму. Со временем у ENKA появились в Москве и собственные здания—для их строительства была создана компания «Мосэнка». В ней турки владеют 55% акций, московское правительство — 20%, а 25%—у ООО «Социнвест плюс», основным владельцем которого является московский девелопер Борис Либерман. Одно из зданий, построенных «Мосэнкой»,—«Мосэнка Плаза 3», выполненное без «новомосковских» архитектурных излишеств, как раз и стало объектом критики Лужкова. В дальнейшем турецкая компания учла вкусы столичного начальства. Комплекс зданий на Космодамианской набережной (м. «Павелецкая»), известный как Riverside Towers, с его многочисленными башнями и разноуровневой планировкой нареканий не вызвал. Для реализации проекта была создана компания «Москва Красные Холмы». Доля московских властей в ней выросла до 39% (у ENKA—52%). В числе акционеров значится ООО «Товарищество театральных архитекторов», которое возглавляет маститый столичный архитектор Юрий Гнедовский. ENKA продолжала осваивать район «Павелецкой», выстроив здесь три здания общей площадью 64 000 кв. м. Последнее место приложения усилий турецкой компании — грандиозный проект в «Москва-Сити». В 2004 году закончен первый корпус комплекса «Башня на набережной» (17 этажей, 17 000 кв. м), в течение ближайших лет турки возведут еще два корпуса — в 27 и 55 этажей.

Кроме офисов, ENKA зарабатывает в Москве и на торговой недвижимости. На паях с другой турецкой компанией, Кос Holding, она управляет торговой сетью «Рамстор» — это девять супермаркетов и торговых центров. Недвижимости в России у ENKA уже так много, что доходы от ее эксплуатации составляют около 25% объема продаж компании.

Чайка Плаза, ПФК БИН
$68 млн
Разветвленная империя, начавшаяся с бизнеса на ингушских налоговых льготах

В начале 1990-х в одном из спальных районов на западе Москвы располагалась выездная налоговая инспекция зоны экономического благоприятствования «Ингушетия». При посредничестве финансовой корпорации БИН здесь можно было зарегистрировать ингушскую фирму, что позволяло существенно экономить на налогах.

С тех пор многое изменилось. Родственники и партнеры основателя БИН-банка, ныне — владельца компании «Русснефть» Михаила Гуцериева, по словам его племянника Михаила Шишханова, контролируют «миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости».

Список объектов группа БИН не раскрывает. Известно, впрочем, что в империю Гуцериева входят шесть московских офисов класса А, которыми управляет компания «Чайка Плаза», а также офис «Славнефти» на Пятницкой, куда нефтяная компания въехала в бытность Гуцериева ее гендиректором (2000-2001 годы). Группе БИН также принадлежат десятки тысяч квадратных метров торговой недвижимости. Самый престижный объект — «Петровский пассаж» на Петровке, 10, за который арендаторы платят порядка $8 млн в год. Раньше группа владела торговой сетью «Петровский» (20 универсамов). После того как «Петровские» были закрыты из-за нерентабельности, площади арендует (примерно за $3 млн в год) сеть «Седьмой континент». Наконец, в империю Гуцериева входит крупнейшая в Европе плодоовощная база «Вегета» (120 000 кв. м), расположенная в районе аэропортов «Шереметьево», которая ежегодно приносит порядка $18 млн.

Ост Вест Групп
$45 млн 
Долгострой, приносящий деньги

Самая крупная сделка 2004 года на московском рынке офисной недвижимости: 18 000 кв. м в одни руки по арендной ставке $300-350 за метр в год. Покупатель — «НИКойл-Страхование». Продавец—компания «Оптиматехностимул». В ее собственности находится здание непростой судьбы. В 2002 году Минимущества отдало «Оптиматехностимулу» советский долгострой — Дом книги на Профсоюзной, 56, который начали возводить еще в 1975 году, а прекратили в 199Ьм. Через одного из своих учредителей, Илью Рафаловича, ЗАО «Оптиматехностимул» связано с фондом «Ост Вест Групп». Его председателем является экс-заместитель главы Минимущества Шалва Бреус. «Оптиматехностимул» надстроил несколько этажей и отделал помещения. Общая площадь здания, получившего название «Черри Тауэр», составила около 100 000 кв. м. (45 000 —офисы, 40 000 — торговая зона). Общий доход — около $40 млн в год. Фонду «Ост Вест Групп» также принадлежит здание НИИ в районе станции метро «Белорусская». Строение досталось задешево, а приносит порядка $5 млн в год. Опыт работы с институтской недвижимостью в фонде признали удачным. Весной 2004 года «Ост Вест Групп» объявил о желании создать сеть бизнес-центров на базе институтов, находящихся «в непростом экономическом положении». На эти цели Бреус планировал только в течение 2004 года выделить $75 млн.

Экоофис
$32 млн
Бизнес-центры на заводских площадях

«Купили промзону, обшили здания бывшего завода сайдингом, разбили их на офисные блоки, обозвали бизнес-парком, а теперь сдают в аренду по $600 за квадратный метр в год»,— так отзываются конкуренты о бизнесе Андрея Ковалева, главы и основного владельца группы компаний «Экоофис». Завидовать есть чему. За пару лет Ковалев сумел создать бизнес, приносящий более $30 млн выручки в год. С начала 1990-х он занимался поставками мебели, владел небольшими сборочными производствами. И заметно преуспел, став вице-президентом российского Союза лесопромышленников и лесоэкспортеров. Бизнес рос, Ковалев обзавелся большим мебельным магазином на северо-востоке Москвы. Но потом задумался: не лучше ли заняться недвижимостью? Сегодня бывший мебельный центр называется торгово-выставочным центром «Подсолнухи». Еще один центр с таким же названием расположен на Открытом шоссе (тот же северо-восток столицы). Но большую часть доходов приносят два бизнес-парка в районе метро «Павелецкая» (центр) на территории бывшего завода кожевенных полуфабрикатов.

АЛМ-девелопмент
$24 млн
Крупнейший игрок на рынке офисов класса В

Компанию «АЛМ-девелопмент» Александр Мамут, считавшийся в ельцинские времена «серым кардиналом» Кремля, учредил вместе с предпринимателями Дмитрием Красниковым, Михаилом Лепеховым и Виталием Чернышевым. В ее активе — около десятка офисов общей площадью примерно 60 000 кв. м. Объекты не самые престижные (если не считать здания на Тверской, 9, в двух шагах от московской мэрии), зато их много. По информации Forbes, скупкой зданий для «АЛМ-девелопмент» занимается компания «Росбиддинг»—известный мастер недружественных поглощений. Один лишь пример: в 2003 году, когда «Росбилдинг» боролся за здание обувной фабрики «Аста», расположенное в историческом центре столицы, замдиректора предприятия, сопротивлявшийся вторжению новых владельцев, был доставлен в больницу с переломом ноги. Сегодня Мамута среди совладельцев учрежденной им компании нет. Она принадлежит Красникову и Лепехову. «Росбилдинг» для своей штаб-квартиры арендует один из офисов, принадлежащих «АЛМ-девелопмент».

ПФПГ Реалти
$22 млн
Пермский нефтяник, активно инвестирующий в московскую недвижимость

В свое время Андрей Кузяев, основатель «Пермской финансово-производственной группы», помог главе ЛУКОЙЛа Вагиту Алекперову создать компанию «ЛУКОЙЛ-Пермь» с годовой добычей в 8,5 млн тонн нефти. В конце 2003 года, получив от ЛУКОЙЛа около $400 млн, Кузяев из пермского нефтяного проекта вышел и переехал в Москву. Здесь он возглавил компанию «ЛУКОЙЛ Оверсиз», ведущую все зарубежные проекты ЛУКОЙЛа. А деньги вложил в московскую недвижимость. В течение 2004 года структуры Кузяева приобрели в столице пять зданий — «Централ Тауэр» на Овчинниковской набережной (прежний владелец—банк «Платина»),бизнес-центр Samsung в Большом Гнездниковском переулке и офисный центр Ericsson на улице 8 Марта (обе компании продали свои здания на условии, что на многие годы останутся основными арендаторами).

Forum Properties
$19 млн
Бизнес-центры рядом с Кремлем, «Мосфильмом»

Андрей Баринский, глава и совладелец компании Forum Properties,—редкий дипломат. Он умудрился собрать в Москве пакет офисной недвижимости около 45 000 кв. м и ни разу не угодить в скандальную историю. В чем секрет?

Рассмотрим пример. В самом центре столицы, в пятистах метрах от Кремля, на Садовнической набережной, расположен суконный комбинат. Предприятие, основанное в 1822 году, к концу 1990-х пришло в упадок. Зато бизнес-центр на его месте мог бы выйти отличным. Другой бы действовал в этой ситуации жестко—скупил акции и долги предприятия. Баринский предпочел договориться и обещал собственникам комбината сохранить их бизнес. Мощности переместили в Лосино-Петровск (Московская область), на территорию тамошнего Монинского камвольного комбината. Были перевезены около 500 единиц оборудования, необходимые материалы и содержимое склада тканей. Зато теперь Баринский может приводить проект «Аврора бизнес-парк» (так называется новый бизнесцентр, где уже введена в эксплуатацию первая очередь в 12 500 кв. м) в качестве примера «гуманного» подхода к перепрофилированию столичных промышленных предприятий. У «Мосфильма», например, Баринский выторговал участок и право строительства в престижном районе торгово-развлекательного центра с многозальным кинотеатром и 7000 кв. м офисных площадей. Взамен Forum Properties обещает построить для киностудии павильон с бассейном для подводных съемок и несколько вспомогательных зданий.

Легион Девелопмент
$19 млн
Престижные объекты на Большой Ордынке

«Легион Девелопмент» — открытие 2004 года. Сначала компания выкупила у АФК «Система» комплекс зданий на Большой Ордынке (центр, Замоскворечье), куда входит только что построенный бизнес-центр площадью 25 000 кв. м. Затем «Легиону» досталась перспективная площадка в начале Кутузовского проспекта—та самая, куда московские власти не пустили шведскую IKEA. Теперь здесь планируется построить небоскреб с полезной площадью более 70 000 кв. м. Наконец, в Замоскворечье компания «Легион» собирается построить многофункциональный комплекс площадью 100 000 кв. м. Один из учредителей ЗАО «Легион Девелопмент» Андрей Айдинов до недавнего времени работал в компании «Чайка Плаза», входящей в группу БИН Михаила Гуцериева. Однако в БИН от «Легиона» открещиваются. Участники рынка считают, что на самом деле за компанией стоит Данил Хачатуров, исполнительный директор и совладелец «Росгосстраха», сманивший из «Чайки» менеджеров. Хачатуров их хорошо знает — он работал вице-президентом НК «Славнефть» в бытность Гуцериева ее президентом. В одном из интервью Хачатуров рассказывал, что инвестирует в недвижимость, хотя ни «Легиона», ни конкретных объектов не упоминал.

Романов двор
$15 млн
Самые близкие к Кремлю офисные центры

Архитектурная тусовка до сих пор спорит, можно ли было в 500 м от Кремля строить два крупных бизнес-центра: «Романов двор - 1» и «Романов двор - 2». Они притаились за старым зданием Московского университета (сейчас там располагается факультет журналистики МГУ), и во время строительства многие опасались, что корпуса учебного заведения «сползут» в котлован. Но журфак устоял, и его обитатели теперь могут любоваться на пирамиду крыши бассейна, торчащую у них во дворе.

Помимо эксклюзивного расположения, хозяева офисного центра гордятся самым дорогим в Москве кинотеатром—«Романов-Синема» и печкой XVI века в холле. Она была найдена во время рытья котлована, аккуратно разобрана и тщательно собрана заново. Самый престижный обитатель комплекса— «Райффайзенбанк». Он прокредитовал строительство «Романова двора - 2» на $43 млн и частично — строительство «Романова двора - 3» (его планируется начать возводить в 2005 году).

Центром «Романов Девелопмент Труп», по данным Forbes, является люксембургская компания Moscow Construction and Development, которую возглавляет предприниматель Гагик Адибекян.

Пресненский машиностроительный завод
$11 млн
Бизнес-центры класса А- на Красной Пресне

На территории Пресненского машиностроительного завода последние четыре года строится бизнес-парк. Новые собственники предприятия, которые себя не раскрывают (известно, что это несколько физических лиц, в том числе некоторые руководители завода), поняли, что офисная недвижимость намного более интересный бизнес, чем производство пороха и оборудования для текстильной промышленности. Сегодня на территории завода несколько зданий уже перестроены в бизнесцентры, а в 2003 году было возведено новое здание площадью 16 000 кв. м (арендуемая площадь— 11 500 кв. м). Базовая ставка не сказать чтобы умеренная—$550 за кв. м без НДС.

Отели

Моспромстрой
$58 млн
Бывший советский главк, владеющий пятизвездными отелями

Самая мощная и престижная сеть гостиниц в Москве—Marriott. Но корпорации Marriott принадлежит только брэнд, управляет отелями по лицензии американская компания Interstate Hotels & Resorts, а в части офисов и торговых галерей — компания «Траст Эстейт». Здания же находятся в собственности у ЗАО «Моспромстрой» (бывший «Главмоспромстрой»), 24,5% акций которого принадлежат городским властям, а остальные в 1990 году были распылены между 29 000 членов трудового коллектива. Всего три отеля Marriott зарабатывают в год $50 млн, из них на долю «Моспромстроя» приходится порядка $15 млн. Помимо зданий Marriott, на балансе «Моспромстроя» числится еще около 300 объектов недвижимости в Москве, однако более или менее заметный доход приносит только бизнес-центр «Парус» на 1-й Тверской-Ямской, 23.

С середины 2004 года акции «Моспромстроя», общая годовая выручка которого превышает $370 млн (основной доход идет от строительного бизнеса), начали скупать несколько сторонних структур. Но, по словам гендиректора «Моспромстроя» Василия Мороза, правительство Москвы и менеджмент компании нашли схему, позволяющую им сохранить контроль над более чем 75% акций.

ИнтерРусь-М
$13 млн
Единственный в России отель Hyatt

Пятизвездный отель «Арарат Парк Хаятт» с видом на Большой театр открылся в 2002 году на Неглинной на месте гостиницы «Армения» и кафе «Арарат». В здании 220 номеров, самые дешевые стоят больше $500 в сутки при предварительном заказе. Возводил новое здание строительно-реставрационный концерн «Лусине» (гендиректор Мурад Саргсян), прославившийся реставрацией Третьяковской галереи. Стоимость «Арарата» сам Саргсян оценивал в $60 млн. Сейчас отель принадлежит компании «ИнтерРусь-М», которой основатель концерна «Лусине», по его словам, продал объект на завершающем этапе строительства.

«Арарат Парк Хаятт» — единственная из высокодоходных гостиниц Москвы, в числе совладельцев которой нет столичных властей. Управляет «Араратом» американская компания Hyatt International. Сеть Hyatt насчитывает 212 отелей по всему миру. «Арарат» — первый проект Hyatt в России.

Открытые инвестиции
$11 млн
Девелоперский проект группы «Интеррос»

В январе 2003 года «Интеррос» с помпой объявил о начале масштабного проекта. Компания «Открытые инвестиции» должна была стать в перспективе крупнейшим игроком на рынке коммерческой недвижимости. Сразу же после создания «Открытых инвестиций» компании были переданы торгово-офисный центр «Мейерхольд» (7300 кв. м офисов и торговых помещений) и гостиница Novotel на Новослободской улице (три звезды, 254 номера). Затем «Интерросу» удалось привлечь в партнеры AIG, один из крупнейших финансовых конгломератов в мире, который обещал вложить в совместные проекты минимум $50 млн. Наконец, в ноябре 2004 года «Открытые инвестиции» продали на РТС около 40% акций и привлекли $68,8 млн, а гостиница Novotel договорилась о кредите Сбербанка на $25 млн. С деньгами понятно, объекты же пока в основном в планах. Главная стройка — коттеджный поселок «Павлово» на берегу Истринского водохранилища. Всего планируется построить около 200 домов класса deluxe, половина их уже распродана в среднем по $700 000.

В будущем «Открытые инвестиции» планируют возвести в районе Садового кольца 27-этажную башню «Росбанк» (новый офис одноименного кредитного учреждения) и два бизнесцентра общей площадью 50 000 кв. м. А на улице Шереметьевской (к северу от центра) запланировано строительство торгово-развлекательного «Центра Райкина» — 78 000 кв. м. Траты на последние два проекта, по оценкам Forbes,—около $150 млн. Пока же основной доход приносит гостиница Novotel с выручкой более $8 млн в год.

Склады
На этом рынке лишь один крупный игрок

Мостранссклад
$22 млн
Социалистическое предприятие на рынке коммерческой недвижимости

Компания «Мостранссклад» ведет свою родословную от складов, построенных в начале XX века знаменитыми магнатами братьями Рябушинскими при станциях Московского железнодорожного узла. Сегодня «Мостранссклад» — это 280 000 кв. м складских площадей; собственные железнодорожные и автомобильные подъездные пути; шесть филиалов, расположенных в различных районах Москвы. В большинстве зданий проведена реконструкция и уже начато строительство нового складского комплекса. Образованный в 1992 году, «Мостранссклад» целиком принадлежит менеджменту и трудовому коллективу. Акции сильно распылены. Более или менее заметный пакет— 11% акций — сосредоточен в руках братьев Сергея и Андрея Шилдиных. Андрей Шилдин является гендиректором компании.

В прошлом году компания «Росбилдинг» попыталась скупить акции «Мостранссклада». Однако попытка провалилась. Топ-менеджер «Мостранссклада» объяснил это так: «Мы сильная компания со старыми традициями, и нам такой инвестор не нужен». «Мостранссклад» действительно смотрится необычно на фоне других компаний в секторе коммерческой недвижимости— развитая социальная сфера, надбавки к пенсиям экс-сотрудников и их никем не оспариваемое участие в акционерном капитале предприятия. Однако в будущем ситуация изменится — конкуренция на рынке складских услуг резко обострилась, «социалку» придется сократить.