Пятилетка Кумара

Материал из CompromatWiki
Перейти к: навигация, поиск


Передовика "кривой" аренды коммерческой недвижимости Москвы арестовали за вред на 100 млн руб.

Оригинал этого материала
© "Ведомости", origindate::06.04.2012, Фото: etsn.ru

Пятилетка Кумара

Татьяна Романова, Ксения Болецкая

Compromat.Ru

Джитендер Кумар с женой Натальей Анохиной

Арестован бизнесмен индийского происхождения Джитендер Кумар. Подконтрольные ему компании брали в аренду у города московскую коммерческую недвижимость. По версии следствия, это происходило обманом.

Сотрудники Главного управления МВД России по ЦФО арестовали гражданина Индии Джитендера Кумара, рассказал начальник пресс-службы ГУ МВД России по ЦФО Роман Михайлов. Бизнесмену предъявлено обвинение в причинении столичному департаменту имущества имущественного вреда в особо крупном размере. «28 марта Кумар был задержан, 4 апреля ему предъявлено обвинение и он был арестован», — рассказывает Михайлов. Возбуждено уголовное дело по пунктам «а», «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ (причинение имущественного вреда путем обмана или злоупотребления доверием), максимальное наказание — до пяти лет лишения свободы. Дело может быть переквалифицировано по статье «мошенничество», говорит близкий к следствию источник.

ГУ МВД России по ЦФО получило информацию «об использовании в Москве деструктивными организациями экстремистского толка нежилого помещения в качестве штаб-квартиры», указано на сайте ГУ МВД России по ЦФО. Полицейские считают, что в помещении проходили собрания актива экстремистских объединений, изготавливались листовки и баннеры экстремистского толка, а также проживали иногородние лица, прибывавшие в Московский регион для участия в экстремистских акциях, говорится в сообщении.

Это помещение, по версии оперативников, арендовала коммерческая организация, руководителем которой был Кумар. В Москве, выяснили оперативники, действует группа из граждан Индии и России, которые обманом получают незаконную прибыль. Они зарегистрировали больше 300 юридических лиц и участвовали в аукционах по продаже и аренде имущества города Москвы. Участники этой группы, по версии МВД, не собирались оплачивать аренду полученных помещений, поэтому сознательно завышали размер арендной платы в ходе торгов. Это, продолжают авторы сообщения, заставляло конкурентов по аукциону отказываться от торгов, а помещения затем в нарушение условий договоров аренды передавались в субаренду. Каждая из фирм Кумара причинила городу ущерб не менее чем на 2 млн руб., говорит Михайлов. Кумар, по его словам, не единственный, кто будет проходить по этому делу: «Проводятся оперативно-розыскные мероприятия по задержанию других участников преступления».

[РИА "Новости", origindate::05.04.2012, "Задержан подозреваемый в присвоении 100 млн руб из бюджета Москвы": (...) по данным Департамента имущества правительства Москвы общей ущерб от деятельности злоумышленников составил более 100 миллионов рублей. — Врезка К.ру]

«Дело заведено по нашей инициативе», — говорит представитель департамента имущества столицы. В основу дела лег один эпизод с объектом на ул. Мясницкой, 42, но будут и дополнительные эпизоды, пообещал собеседник «Ведомостей». Договоры аренды, по которым есть задолженность, будут расторгнуты и помещения будут снова выставлены на торги, сказал он.

Группа бизнесменов индийского происхождения во главе с Кумаром — абсолютный лидер по победам на тендерах за право аренды столичной недвижимости: связанные с ним структуры победили в 35% прошедших в 2010 г. торгов, обнаружили «Ведомости», проведя расследование в конце 2011 г. Всего, по оценке руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы Тимура Зельдича, в 2010 г. так называемые «постоянные участники» (в общей сложности это больше сотни юрлиц) выиграли 70% лотов — 369 помещений из 525 (54 580,9 кв. м из 73 991,3 кв. м).

«Это были криминальные схемы, он [Кумар] знал, на что шел, теперь пусть всем занимаются правоохранительные органы», — заявил вчера «Ведомостям» Зельдич.

Мимо кассы

Выигранные у города площади затем сдавались по гораздо более высокой цене. Встречалась, рассказывал Зельдич, и другая схема: «постоянные участники» арендовали у города недвижимость по очень высокой ставке, потом сдавали ее по более низкой, рыночной цене, но в бюджет не выплачивали ничего.


***

Из 5 млн кв. м московской коммерческой недвижимости 60% сдано в аренду по кривым схемам — часть денег не доходит до города

Оригинал этого материала
© Ведомости.Ру, origindate::24.10.2011

Сдаешь Москву!

Ирина Мокроусова

Аукционы, на которых разыгрываются тысячи метров московской недвижимости, обставлены скромно. Раз-другой в неделю, с утра, претенденты — человек 10-20 — подтягиваются к зданию на Большой Полянке, 41: здесь располагается офис Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Комиссия из чиновников департамента имущества и сотрудников СГУПа в присутствии представителей префектур проверяет у них документы — кого-то допускают, кого-то разворачивают. Допущенные к торгам регистрируются, получают карточки и проходят в аукционный зал. Потом — собственно аукцион прав аренды. Договоры с победившими представителями малого бизнеса подписывают тут же, не отходя от кассы.

Все чинно и законно, но многих победителей организаторы аукциона уже узнают в лицо — это все одни и те же люди. Руководитель СГУПа Тимур Зельдич рассказывает, что в 2010 г. так называемые «постоянные участники» (в общей сложности это больше сотни юрлиц) выиграли 70% лотов — 369 помещений из 525 (54 580,9 кв. м из 73 991,3 кв. м). Причем доля «постоянных» росла в геометрической прогрессии: в 2008 г. им досталось 20% побед, в 2009 г. — уже 43%. Кто эти счастливцы?

Индийское чудо

Сегодня пул «постоянных участников», по версии СГУПа, выглядит так: абсолютный лидер — группа бизнесменов индийского происхождения во главе с Джитендером Кумаром, связанные с ним структуры победили в 35% прошедших в 2010 г. торгов за право аренды столичной недвижимости; за Кумаром следуют группа ППА во главе с Ларисой Ермаковой и Дмитрием Дергуновым (10% выигранных тендеров) и группа бывшего сотрудника МВД Вадима Лесных (7%), еще по 3% выигранных тендеров пришлось на семейство Овиновых и группу Елены Жуковой. Лесных, Дергунова, Овиновых и Жукову «Ведомостям» найти не удалось, а вот Джитендер Кумар оказался вполне публичной персоной.

Сам Кумар отказался обсуждать с «Ведомостями» свой бизнес, о нем рассказал знакомый с ним предприниматель.

Джитендер Кумар приехал в Россию в 1990 г., сразу после окончания школы в маленьком индийском городке Сонепате, что в 45 километрах к северу от Дели. В столице он поступил в Московский автомобильно-дорожный институт (МАДИ). Кумар женился на россиянке Наталье Анохиной, с которой воспитывает двоих детей. Первый бизнес у Кумара появился еще до окончания вуза. В 1994 г. он основал агентство по продаже билетов на рейсы российских и иностранных авиаперевозчиков и назвал его в свою честь — «Джей кей тур трэвелс». Но добиться впечатляющих успехов на этом поприще Кумару не удалось: в реестре Ростуризма «Ведомости» эту фирму найти не смогли (см. врез). Наталья Анохина стала главным партнером супруга в бизнесе по недвижимости, принадлежащей правительству Москвы. Кумар и Анохина — первые из так называемых «постоянных участников», кто смог поставить это дело на поток, рассказывает представитель СГУПа. Вместе с другими гражданами с индийскими именами они учредили десятки фирм, заявляющихся на тендеры по аренде недвижимости. Раньше Кумар сам приходил на аукционы. «Теперь не приходит, что вы! Теперь людей присылает», — рассказывает один из постоянных участников торгов.

Для управления арендуемыми помещениями была создана УК «Римакс». Она функционировала как агентство недвижимости. На сайте «Римакса» «Ведомости» обнаружили внушительную базу предлагаемых к аренде объектов — 144. Правда, правительственных среди них меньше десятка.

Например, помещение на Ереванской, 17, стр. 1, арендовано за 1978 руб. (при начальной ставке 1416 руб.), а сдавалось по ставке 7000 руб.; помещение на 2-й Вольской улице арендовано за 5991 руб. (при начальной ставке 5932 руб.), а сдавалось по ставке 10 000 руб.; помещение на Беговой, 28, арендовано за 8301 руб. (при начальной ставке 8260 руб.), а сдавалось по ставке 12 000 руб.

Кумар и его партнеры не всю недвижимость сдают в субаренду, на базе арендованных у города помещений выстраивают розничный бизнес с X5 Retail Group (см. врез).

JK Group занялась розничной торговлей в прошлом году. На странице компании в Facebook среди фотографий с корпоративных вечеринок «Ведомости» обнаружили серии фотографий из продовольственных магазинов. JK — партнер крупнейшего ритейлера в России, X5 Retail Group. «Дочка» X5 — ООО «Экспресс-ритейл» — занимается франшизой двух сетей магазинов: «Перекресток-экспресс» и «Ситимаг». В торговой сети JK есть один «Перекресток-экспресс» и семь «Ситимагов», последний из которых открылся 25 сентября.

В церемониях открытия Джитендер Кумар лично принимал участие. Ему и его семье принадлежит половина магазинов, работающих под брендом «Ситимаг» — всего их 14 в Москве и Московской области. Но в X5 Retail Group говорят, что о JK Group ничего не знают. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, — ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5. Между тем на сайте ООО «Экспресс-ритейл» в новости об открытии «Перекресток-экспресса» на 16-й Парковой JK Group названа «давним партнером и франчайзи», который владеет «уже несколькими магазинами под брендом «Ситимаг». Представитель ООО «Экспресс-ритейл» отказался комментировать взаимоотношения с компаниями Кумара.

Начав работать в ритейле, Кумар рассчитывал открыть 50 магазинов шаговой доступности в Москве. В X5 отказались это прокомментировать. Сейчас, по словам источника в окружении индийца, он разочаровался в идее магазинов шаговой доступности: гораздо выгоднее открыть один большой супермаркет, чем 10 маленьких магазинчиков. И Кумар уже приступил к активным действиям в этом направлении. На странице в Facebook анонсируется проект отеля и супермаркета площадью 2000 кв. м в Химках. Недвижимость правительства Москвы его больше не интересует, утверждает источник в окружении индийского предпринимателя.

"Есть такой бизнес — участие в торгах"

Команда Собянина стала энергично перетряхивать лужковское наследство. Ревизии подверглись не только закупки столичной администрации, но еще и продажи, аренда городского имущества.

На время разбора полетов предыдущей администрации департамент имущества города Москвы (ДИГМ) прекратил все сделки. Торгов не было почти полгода — с марта по июль 2011 г. В июле ДИГМ решил привлечь новых операторов для реализации городского имущества. По результатам конкурса львиную долю объектов — 500 из 700 — все же забрал СГУП, который за пару месяцев до этого возглавил Тимур Зельдич.

[...] отмечает чиновник, близкий к ДИГМ: «Очень часто у нас арендуют недвижимость чуть ли не в 5 раз выше первоначальной ставки. С точки зрения закона все безупречно: ну предложили больше, значит, знают, почему больше». По ряду объектов годовая ставка аренды по итогам аукциона возрастает более чем в 10 раз. Например: объект в ЦАО на Нижней Красносельской улице выставлялся по ставке 1180 руб. за 1 кв. м в год, аукцион заканчивается на отметке 41 780 руб. Это превышает даже стоимость аренды офиса класса А в ЦАО — 30 000 руб. за 1 кв. м в год.

Частично это подтверждается на сайте принадлежащей Кумару УК «Римакс»: в 2010 г. JK арендовала у мэрии 93,8 кв. м на Олимпийском проспекте, 22, за 18 142 руб. за 1 кв. м в год (при начальной ставке 10 579 руб.), а сдает за 10 000 руб.

«Постоянные участники часто берут помещения по ставкам выше рынка, но выставлять их им приходится по рыночным ставкам, — комментирует Зельдич. — Вот недавно торговля по одному из лотов — небольшой магазин на Волгоградском проспекте — продолжалась больше часа, сделано более 700 шагов. Со ставки 2100 руб. [за 1 кв. м в год] представители одной постоянной группы дошли до 52 000 руб. Формально это абсолютно честные торги. Ведется видеозапись и онлайн-трансляция. Но я знаю, что дальше будет. С договором в руках они заедут в помещение. А потом не будут платить аренду — об этом мне рассказывали представители управления департамента имущества по работе с недвижимостью одного из округов».

«Проблема с постоянными участниками действительно существует, — подтверждает замглавы ДИГМ Валерий Ануприенко. — Есть такой бизнес — участие в торгах. Мы проводим тендеры для субъектов малого бизнеса с целью имущественной поддержки приоритетных видов деятельности. Но это стали использовать ушлые товарищи. На тендеры приходят юридически грамотные люди, которые стараются получить объекты для последующей перепродажи [юрлиц с договором аренды] тем, кому помещения действительно нужны. Это все равно что выпустить на ринг обычного человека против профессионала».

Другой столичный чиновник, близкий к ДИГМ, признается, что так называемым «постоянным участникам» удавалось «договариваться» с чиновниками на местах. «Был сигнал, что городское помещение — офис — арендаторами используется не по назначению. Решили организовать внеплановую неожиданную выездную проверку. Всего за три часа позвонили в управу. Приезжаем, а объект, по факту продовольственный магазин в спальном районе, известный всем местным жителям, закрыт на замок, таблички сняты, — разводит руками собеседник “Ведомостей”. — Ну не взламывать же… Ищем каналы утечки информации».

Что же происходит с помещениями в это время? По словам Зельдича, есть несколько вариантов. Арендатор сдает квадратные метры мэрии в субаренду — иногда за наличные, вчерную: «Бизнес постоянных участников заключается в том, чтобы найти субарендатора, иногда по ставкам более низким, чем взяли на аукционе». Либо продают юрлицо: компания с действующим договором аренды с мэрией с низкой ставкой аренды может стоить несколько миллионов рублей.

«Помещения, взятые в аренду по льготной ставке, нельзя сдавать в субаренду, — отмечает Ануприенко, — при сдаче помещения в субаренду ставка субарендованной площади исчислялась по рыночной цене».

Но городские помещения продолжают пересдаваться. «Если контроль все же начинается, — объясняет близкий к ДИГМ московский чиновник, — они могут прийти с повинной и заплатить за полмесяца или за треть месяца. В реальности на то, чтобы выселить недобросовестного арендатора по суду, уходят долгие месяцы, а то и годы: объект в лучшем случае стоит пустой, город не получает дохода, а то еще и несет затраты на содержание помещения».

"У мэрии просто не доходят руки"

Кто виноват в сложившейся ситуации?

Зельдич и Ануприенко во всем винят приказ ФАС № 67 от июля 2010 г., предусматривающий возврат задатков всем участникам торгов, в том числе и победителям аукционов. До приказа ФАС задаток зачислялся в счет арендных платежей. «Мы уже запросили позицию ФАС по вопросу использования задатков в качестве материального обеспечения по договорам аренды», — информирует Ануприенко.

«Департамент никогда не говорил о такой проблеме, — удивлен начальник управления антимонопольного ведомства Рачик Петросян. — Победителям возвращается не весь задаток, а только его часть (задаток, за минусом тех денег, которые идут в счет аренды).

Но расцвет бизнеса на городской недвижимости во многом начался из-за минимальной арендной ставки — 1200 руб. за 1 кв. м в год, которая была введена в конце 2008 г. и отменена только в январе 2010 г. Один из постоянных участников рассказал «Ведомостям», как она применялась: «Вот проходит аукцион, доторговались, например, до 5000 руб., например, я выиграл. Дальше со мной подписывают договор, и тут же — допсоглашение к договору о том, что я плачу не 5000 руб., а 1200 руб. Неважно, что было на аукционе, платишь все равно по льготной ставке».

В феврале 2011 г. Контрольно-счетная палата Москвы констатировала: «Итоги проведения торгов в 2009 г. показали, что низкая стартовая цена и последующее установление минимальной ставки арендной платы более чем в 30% случаев повлекли перепродажу и переуступку прав аренды фирмами-посредниками, что является прямым следствием безадресного характера предоставления вышеуказанных мер имущественной поддержки». В 2009 и 2010 гг. бюджет потерял на этом 31 млрд руб. А задолженность арендаторов перед столичной мэрией составляет, по данным ДИГМ, порядка 500 млн руб., причем большая часть этой суммы накоплена в 2010 г.

По данным ДИГМ, из 5 млн кв. м площадей, которые город сдает, 3 млн (60%) занимают арендаторы-льготники: речь идет обо всех льготах — минимальная ставка аренды, а также ставка аренды, к которой применен понижающий коэффициент. В интервью «Российской газете» глава ДИГМ Наталья Сергунина говорила о «тотальной инвентаризации всех договоров, чтобы выяснить, действительно ли льготами пользуются те, кому они предоставлены, или площади сданы в субаренду». «Мы выявляли случаи, когда арендатор, плативший по льготной ставке, сдавал помещение в субаренду по более высокой ставке. Может быть, он и клал разницу себе в карман, — говорит Ануприенко. — Если проверка показала, что помещение занимает не арендатор, заключивший договор, то это основание для отмены льготы и для отказа в пролонгации договора».

«Если арендатор не платит, мэрия может изъять имущество, — говорит Петросян. — А если департамент не требует выселения или платы, то, конечно, у него будут проблемы с арендаторами. Арендаторы, наоборот, жалуются в ФАС, что из-за небольшой отсрочки их выселяют, правда таких жалоб немного — последняя была месяцев 7-8 назад».

«Я не разделяю позицию мэрии [о том, что сложно выселить должников из арендуемых помещений], это очень странная информация», — недоумевает Игорь Юртаев, адвокат юридической компании «Юрист лидер», специализирующейся на недвижимости.

Судебная практика по подобным конфликтам такова: если одна из сторон, в данном случае арендатор, нарушает существенные условия договора (а оплата — существенное условие), то арендодатель обращается в суд и в иске пишет: взыскать долг или расторгнуть договор. «Если рассматривается дело о взыскании долга и должник обещает погасить задолженность, суд может встать на его сторону, — говорит Юртаев. — Но если же рассматривается дело о расторжении договора и выселении должника и мэрия на этом настаивает, то у нее большие шансы добиться своего. Обычно в договорах об аренде предусматривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке. И я очень удивился бы, узнав, что такого пункта в договорах нет. В реальности я думаю, что у мэрии просто не доходят руки до всего этого».


***

Близнецы Кумара

Кумар выстраивает розничный бизнес по очень любопытной схеме. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, — ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5. ООО «Десна» (гендиректор Джитендер Кумар) зарегистрировано по адресу магазина. Учредитель «Десны» — фирма с таким же названием: ООО «Десна» (гендиректор Равиндер Ватс, владелица 99% долей — жена Кумара Наталья Анохина). ООО «Десна» с Ватсом во главе фигурирует в списке СГУПа как победитель тендера на аренду помещения в 2010 г. По такой же схеме открыты еще два «Ситимага» — на Перовском шоссе (ООО «Феникс» зарегистрировано по месту нахождения магазина, его учредитель — ООО «Феникс», которым владеет и руководит Наталья Анохина) и в 1-м Кирпичном переулке (ООО «Рубин», учрежденное другим ООО «Рубин», которым руководит Анил Кумар).

Неизвестно, кто на самом деле торгует в этих трех магазинах — «Десна», «Феникс» и «Рубин», зарегистрированные по адресу магазина, или их одноименные учредители, на которых оформлены договоры с ДИГМ. Но для X5 это должно быть важно: ежемесячные роялти за «Ситимаг» составляют 2% от дохода франчайзи, за «Перекресток-экспресс» — 3%. Еще пять «Ситимагов» открыли юрлица, связанные с семьей индийского предпринимателя или другими гражданами с индийскими именами: ООО «Династия», ООО «Фактор», ООО «Каспий», ООО «Ризолит», ООО «Концерн». Но уже без схемы с двойниками.

«Ведомости» обнаружили еще шесть пар двойников. ООО «Гранат», ООО «Империя», ООО «Коралл», ООО «Панорама», ООО «Ресурс», ООО «Согласие» — все они предусмотрены под розничную торговлю, но их концов «Ведомости» не нашли.

Кумар опровергает данные СПАРК и говорит, что компаний-двойников не существует.

Индийский туризм

Туристический бизнес Кумара оказался далеко не таким успешным, как аренда московской недвижимости. Кумар — соучредитель организации «Индийский клуб», говорится на сайте jkgroupofcompanies.com.

Осенью 2003 г. «Индийский клуб», занимавшийся организацией чартеров на Гоа, оказался в центре скандала. Авиакомпания «Континентальные авиалинии» аннулировала чартерный рейс, заказанный «Индийским клубом», из-за отсутствия оплаты. Туроператор закрыл офис, а директор компании Владимир Грехов-Мешков исчез. Источник в окружении Кумара, впрочем, утверждает, что бизнесмен не имел отношения к «Индийскому клубу», а из туристического бизнеса вышел в 2003 г. Но это утверждение расходится с данными «СПАРК-Интерфакса». В апреле 1999 г. Кумар зарегистрировал первое ООО «Джей кей тур трэвелс», в сентябре 2005 г. — второе ООО «Джей кей тур трэвелс» и, наконец, в мае 2007 г. — третье ООО «Джей кей тур трэвелс». Эти компании с абсолютно одинаковыми названиями зарегистрированы по разным юридическим адресам. В «Джей кей тур трэвелс» № 2 действительно сменился собственник — им стал тоже индийский гражданин Чанд Ракеш, но произошло это в 2008 г.

Также на сайте JK Group of Companies говорится, что в 2003 г. «Джей кей тур трэвелс» вышла на туристический рынок как туроператор. «Мы с гордостью готовы сообщить вам, что после проведенной подготовки и работы наша компания на сезон 2003/2004 гг. выходит на российский туристический рынок в качестве индийского туроператора, осуществляющего продажу туров на Гоа на собственном чартерном рейсе», — говорится на сайте JK Group of Companies. Для этого, по данным СПАРК, в июне 2003 г. было зарегистрировано ЗАО «Познай ГОА с «Джей кей тур трэвелс». Учредителем по сей день в нем значится Джитендер Кумар, а гендиректор там — Наталья Анохина.

Московские метры

Столичная мэрия — крупнейший собственник недвижимости в Москве. В сентябре этого года замруководителя городского департамента имущества (ДИГМ) Валерий Ануприенко рассказывал, что всего в столице насчитывается 180 млн кв. м нежилой недвижимости, около четверти — 45,5 млн кв. м — принадлежит правительству Москвы. Из них 5,2 млн кв. м сдано в аренду. В основном это не очень качественная недвижимость, не дотягивающая даже до класса В, отмечает представитель Knight Frank. Городу принадлежит значительная часть помещений на первых этажах жилых домов старого фонда и новостроек. А берутся эти метры вот откуда: в каждом новом торговом или офисном центре, появляющемся в Москве, девелоперы выделяют квадратные метры мэрии. По согласованию с префектурами каждому городскому объекту нежилой недвижимости присваивается назначение: здесь должен быть продуктовый магазин, а там — салон красоты или офис адвокатской конторы и т. д. Определяются ставки аренды по формуле, в которую заложены затраты на реновацию, оформление сделки, страхование объекта и доходность в 10%. Затем помещение выставляется на аукцион через СГУП.

Хорошо забытое старое

«В Центральном округе уже выявилось немало случаев, когда организация получила от города помещение и платит ему по минимуму, а разницу от платы, которую получает от субарендатора, кладет в карман», — рассказывала вице-мэр Москвы Наталья Сергунина. За два года до этого бывший столичный вице-мэр Юрий Росляк жаловался на тех же посредников: «Мы им даем льготную ставку в 1000 руб., а они здесь же вешают ценник в 1000 баксов». Июнь 2011 г.
Российская газета, Ведомости

Наверх
Знаком '+' отмечены подразделы,
а '=>' - перекрестные ссылки между разделами
B.gif


B.gif